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房产-债务逻辑

冬寂 2023-09-07 18:00:20 【我的世界】 1792人已围观

前天一朋友和我一起吃午饭的时候，聊到了最近北上“认房不认贷”的事。


他是sh土著，家里除了自住的，还有多余的n套房，妥妥的高净值人士。
他：是否应趁着交易回暖，迅速卖掉房子？
我：是！
他：你觉得即便sh，即便政策放开，房价也依然保不住？
我：是的，限于篇幅我不能展开得很详细，但如果你想看到更具体的逻辑论证，我可以写一篇万字长文，计算出sh房价的下降比例。
他：不妨先讲讲计算逻辑呢？
我：很简单，代入一个依据收入增速进行资产估值的量化模型即可。
一项资产的高估值，来源于人们对其未来的高预期。
而高预期，则来源于其收入的高增速。
也就是说，一线的高房价，来源于一线打工人的高收入增速支撑起来的，只要量化其中的换算关系，比如多高的收入增速，能够带来怎样的前景预期，能够支撑多高的资产估值。
现在收入增速下降，而且是长期下降，意味着一线房价，要进入到向下的动态调整当中。
有没有高杠杆，这个过程都会发生。
杠杆高，这个过程发生得更快，因为现金流消耗得更快。
杠杆率越高的，比如杭*，深*，下跌来得更快，而北上的杠杆率相对较低，下跌来得就慢，但依然会跌。
理论上讲，如果数据完整且准确的话，我们甚至可以计算出房价下跌的大概时间和步伐。
ps：如果哪位朋友对这个议题感兴趣，对自己的建模能力和数据搜集能力有信心的，可以私信我，和我一起计算一下。
图片
他：如果sh房价下跌，很多有钱人都会来买，假设真的腰斩，连我都会加满杠杆再买几套，那房价还怎么跌得下来呢？
我：你的假设里有两个问题。
1）在房价下跌的过程中，债务链条急剧收缩，那些原本以为自己很有钱的人，会突然发现自己的钱根本没那么容易拿出来。
比如买了某大理财的，原以为变现之后，可以再卖几套房，后来发现这些钱根本取不出来。
又比如中植暴雷，有户人家的7000万身家，一夜消失，在这之前，他们肯定觉得自己是有钱的。
2）很多人都有思维惯性，以为利率下行，存款只会贬值，而买房是普通人为数不多的，可以加长期杠杆，享时代红利的机会。
实际上，是时代红利，还是债务陷阱，你要看的是真实利率，而非名义利率。
比如2011年，名义利率在涨，但真实利率却是负的：


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那时候加杠杆是对的，真实利率为负 → 借钱就是赚钱！
而现在，别看名义利率在降，但真实利率却是正的，借钱即亏钱，所以是应该去杠杆的。
他：真实利率怎么计算？
我：真实利率= 名义利率 - 工资通胀率。
2011年，名义利率虽然在涨，但工资通胀得更快，所以真实利率为负。
现在，名义利率在降，但工资降得更快，所以真实利率为正。
ps：很多人代入cpi来计算通胀率，不对，因为资产通胀不计入消费通胀，只有工资通胀才是真通胀，其他都是假的。这一逻辑，我在知乎盐选“如何判断通胀还是通缩”的文章中讲过。
以上：
1）居民收入增速下降，房产价值就要重新评估；
2）杠杆率越高，现金流越紧张的城市，跌得越快；
3）房价下跌，债务链条收缩，会让很多原本有钱的人，变得没钱。由于信用紧张，各类源头的授信也会变得更加谨慎。
4）真实利率和居民收入增速的相关性最高——收入涨得快，真实利率大概率为负，杠杆=时代红利；
收入涨得慢/下降，真实利率就大概率为正，杠杆=债务陷阱。


我觉得房价话题已经没啥好讲的了，再讲下去，估计一些利益团体该找我算账了。


其实只要了解了债务经济的运转逻辑，你就会像我一样，对那些所谓的“刺激大招”脱敏，不仅不会被搞心态，还能准确预测出他接下来会出什么招。


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假如我们学一下小学生，不论利弊，只论对错的话——房地产早已不再解决经济问题，而是在制造经济问题。



因为房地产制造了庞大的债务循环，在债务扩张初期，债务可以在短期内使房企和政府获得大量资金，从而到处投资，拉动经济。


别看房地产相关的债务结构层层嵌套，看上去很复杂，其实它最大的作用，就是把你现在的和未来的钱都拿出来，交到zf手上，zf再通过扩大投资，拉动经济增长——这就是“房地产尿壶”的真正用法。
但债务经济有两个致命缺陷：
1）债务扩张有临界点；
2）周期律不可避免。
先说临界点。
凯恩斯主张增加宏观负债来刺激经济。
有人质疑他，那债务累积到最后怎么处理呢？
凯恩斯留下了那句著名的——In the long run we are all dead！
这句话的意思，我们都很熟悉，就是“我死之后，管他洪水滔天！”
事实上，债务累积是有一个约束机制的，即利息支出 ≤ 收入增长。
也就是说，一个国家的宏观负债成本，必须低于其GDP增幅，
否则就要动用存量GDP进行还债，那意味着收入减少。
再具体一点，我们去年的GDP是120万亿，今年增量5%，也就是6万亿。
如果今年的债务利息支出要是多于6万亿，大家的收入就要下降。
网上查到的官方数据说宏观债务是338万亿（实际数字应该更大），
就是说，债务成本（利率）得低于1.9%，才能维持打工人收入不降。
现实是即便信用等级最高的城投债，平均借贷成本也有5.3%。
所以收入下降、福利下降，是负债经济不可避免会出现的结果，等不到凯恩斯说的“we are all dead”，它就会出现。
收入下降，消费就会下降。
因为一个人的支出，是另一个人的收入……
于是消极循环启动，债务周期的伟力开始发挥作用。
有人说，降息到0，不就可以一直向上累积负债么？
聪明！
那我就要问你了——如果利息为0，我问你借钱，你借么？
你不借，因为无利可图，于是信用流动就会停止。
很多人的思维惯性里，认为低利率等于放水，实际上，在多数宏观条件下，利率越低，货币流速越慢。
知道日本为什么长期低利率还低增长么？就是因为货币流速也低。
而经济，恰恰就是钱（信用）的流动！
总而言之，现在已经被动走入了债务周期的下半场。
这个结局，不以任何人的意志为转移——债务必须勾销一部分，才能恢复信用空间，重启经济周期。
这个趋势，不是给个利好刺激就能扭转的。
只要不是在分配结构上改善居民收入，无论他如何刺激房地产，都只会令经济在“收入下降→ 消费下降 →收入下降……”的消极循环里打转。
最终不可避免都会爆发债务危机。
因为收入持续下降，那些加满杠杆的人消耗完现金流就会蚌埠住。
有人说等后面经济变好，收入上升就好。
No！经济变好不是等来的，房地产是制造债务问题的祸首，债务危机不落地，信用空间不恢复，收入不会上升。
只有壮士断腕，走出路径依赖，改革分配结构，才有可能走出消极循环。
改革，房价保不住，因为你要改掉房地产的利益循环，让货币更多向居民端分配，而不是把债务压向居民，把货币分给少数人。
不改，居民收入越来越少，债务却越来越多，等在后面就是次贷危机那样的结局。


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但我们这边加杠杆的人注定更惨，因为老美的红脖子可以把房子扔给银行，个人破产，再找机会重整旗鼓。


而我们就不行，会被终身追债，一旦失信，与新周期也就无缘了。
因为你没法再加杠杆，只能看着别人搭上下一趟的通胀快车。
上次我在“知聊八点半”做直播嘉宾，有观众提问——该不该提前还房贷？
有位思维逻辑非常缜密的老师说，不建议提前还贷。
他说你要是把钱都拿去还贷了，将来再出点风险，天灾人祸啥的，怎么办？


后来轮到我发言的时候，我说普通人最大的风险就是杠杆，在手头有钱的情况下，当然应该先把杠杆降下来。


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